這次，金老板去看了一個相當遠的項目

 　　對于這里，金老板很熟悉，早在2014年之后，蘭博路上就先后開發了多個商品房項目，自西向東分別有佳源名人公館、中建公元壹號、新城花嶼灣、綠地小米公社，以及在綠地小米公社北面的水榭蘭亭和這次測評的中海戈雅園。

 　　所有項目基本都圍繞這條蘭博路兩側來規劃，就連奉城鎮政府也在此。不難看出，日后這里將作為奉城鎮的核心區域來打造。

 　　從新房項目入市時間節點來看，奉城正在沿著蘭博路向東循序漸進的開發，只是經過多年的開發，城市界面好看了，但人氣還是略有不足，看中建公元壹號的沿街店面，依舊有一些沒有開門迎客。

 　　熟悉奉賢的人都知道，奉城鎮、海灣鎮是奉賢區除“宇宙中心”南橋新城外的兩個節點性城市，也就是說在奉賢，除了老大南橋新城以外，奉城和海灣就是千年老二。

 　　再往前說，奉城可是比南橋好的多，曾經也是奉賢區頭部大鎮，奈何區政府所在地設在了南橋，后來又有了南橋新城，因此我們看到了目前發展緩慢的奉城和日新月異的南橋有了明顯落差。如今的奉城，奉賢人民親切的稱之為“東鄉”，早已不像當年那樣“英姿颯爽”了。

 　　但是瘦死的駱駝比馬大，奉城目前在奉賢的眼里，還是要比奉賢其他區域要好，同樣，也比海灣要好一些，這里主要指的是基礎設施。

 　　中海戈雅園位于奉城鎮的東側區域，距離鎮中有將近2公里，項目正北面是荒地，東面為廠房區，基本上到這里，奉城向東的發展基本到頭。未來的預期就是項目四周還會有一些土地等待拍賣，價格就看以后的市場行情了。

 　　中海這幅地塊是2017年5月拿下的，樓板價14581元/平。而當時這幅地塊的起拍價只有9800元/平，溢價率達到了48.4%，去掉保障房和自持部分的20%不能變現外，實際樓板價為18100元/平，奉城絕對的地王了，現在入市價2.75萬/平，說真的，開發商也沒賺什么錢。

 　　地段上來看，該項目，也包括綠地小米公社與奉城其他幾個售完的項目相比，更加遠離鎮中，不論要做什么，都要到差不多1公里外的地方才可。

 　　比如乘坐公交車，家門口暫時沒有，只能步行差不多700米左右，到達川南奉公路奉海公路乘坐，公交線條，看了一下，不論到往8號線號線地鐵站、還是其他地方，用時都不短。

 　　往鎮中的奉城站，也是奉城的樞紐，集中了10多條公交，項目到這里則有2公里，著實不近啊。

 　　從公交數量上看，奉城的公交體系絕對發達，有到往8號線號線地鐵站的、南橋的、南匯的、金山的，基本到上海南部區域的各個方向均有，除了到往南橋用時差不多40分鐘外，其余地方基本用時1小時以上，是不是想想也是堵的慌。而鎮內的其他公交車如奉城2、3、4線線等公交，基本上有與沒有都沒太大差別，間隔時間實在太長。

 　　至于地鐵，呵呵，就不用想了，遠期規劃也是空白，20年、30年后估計也不用考慮了，買到這里一定要打消有地鐵的念頭。

　　所以一定要想好，到這里是自住，還是其他方面的，這一點至關重要。

 　　另外銷售給金老板介紹，目前在建的軌交18號線年通車，到往浦東航頭方向的）距離這里只有10多公里，未來奉城開車過去不過20分鐘的距離，金老板地圖實測了一下，直線公里，但是奉城到航頭要從哪條路開過去啊？海灣雖然遠了一點，但好歹還有林海公路，奉城呢？

 　　哦，對了，奉城還有一條規劃的S3公路，可通到羅山路高價的，但是每天來回這么上高速，油費、高速費也有不小的開支吧。

　　身為奉賢區第二大鎮，奉城鎮的配套的確要比奉賢區除南橋外要好很多。

 　　在奉賢各個區中，金匯沒有大型賣場、青村也沒有大型賣場、海灣暫時也沒有，只有奉城，很早以前就有了世紀聯華大超市，在超市入口處還有肯德基，這已經算是奉賢區除南橋以外比較高檔的配套了，而且在奉城鎮上。

 　　而在川南奉公路上，街道兩邊也有眾多“煙火氣”配套，很實用，就是看上去凌亂一些，但人氣、人流還是可觀的，這也要比金匯、青村、海灣好很多。

 　　以招商銀行為例，能在奉城鎮設有網點，已經不多見了，在它的旁邊，還有全家便利店，確實要比奉賢其他幾個區域好很多。

 　　根據中海戈雅園案場銷售的指引，奉城還有一處在建商業，據說與南橋百聯體量相當，金老板前往看了下，確實在建商業，工地正在施工中，工程名稱為“三營廣場”，總建筑面積6.4萬方。

 　　希望該商業廣場日后的招商能更上一層樓，與老鎮“煙火氣”的配套要有一定差異化，奉城真的需要一些中高端商業來刺激當地居民消費。不要像現在一樣，想要去逛街，還要長途跋涉的跑去南橋，真的很累人。

 　　奉城鎮的公共設施也相對不錯，奉城醫院（上海交大九院奉城分院）為二甲醫院，規模也不小，這要比奉賢區其余各鎮都是一級的社區醫院要好很多。

 　　學校數量也多余除南橋外的其他各鎮，奉城中學、曙光中學、肇文學校都是奉賢區相對較好的學校，數量上也要比除南橋外其他區域要多。

　　單從居住屬性來看，在奉賢區職業，奉城確實是除了奉賢南橋外，比較適合居住的區域。

　　中海戈雅園是由5-9層的電梯洋房組成，容積率低，這在當下產品當中，實屬不錯。

 　　項目帶有精裝入戶大堂、4000平米的健身中心、半標泳池等，看上去的確高端許多，但買這里的購房者能有多少時間來消費，來游泳呢？（后文會分析）

 　　來到遠郊買房除了看產品外，想必價格才是購房者蕞為看重的，本次項目單價約2.75萬/平。洋房產品部分樓棟價格約在2.5萬/平上下。

 　　對比奉賢區其他版塊價格，青村板塊的某盤單價3萬/平，賣的實在是差。青村雖然沒有奉城規格高，但好歹更靠近南橋，也在林海公路旁，自駕車到往市區或者8號線地鐵站還是十分方便的，雖然3萬/平的價格高了一些，但綜合地段上要比奉城良好許多。

 　　金匯鎮靠近大葉公路的新房均價在3.2-3.3萬/平，配套也一般，同樣沒有軌交規劃，但是已經有BRT快速公交，有浦星公路啊，到往8號線分鐘就可到達，而且地段上金匯鎮也挨著閔行浦江鎮，地段也要比奉城好很多吧。

 　　如果奉城單價2.75萬/平，不如多花個3-4千元/平買在金匯鎮，畢竟地段擺在這，可不是近了一點半點啊。

 　　中海戈雅園本次推出的戶型為98平3房以及120平4房，已經偏改善型客群了，按照此面積來看，總價也相對較高了。

 　　而在此前，奉城新房基本都是70-90平米剛需公寓，像綠地小米公社蕞小戶型只有60多平，加上單價相對較低，總價就有了很大優勢了，因此當時奉城的新房得到了市區中很多客戶的喜歡。

 　　而今同樣是3房，金匯鎮的80多平戶型總價240多萬；而奉城中海的盤98平總價也同樣240多萬，更不用說120平的戶型了，正因有如此的面積差，致使不同地段的房子在總價上趨于一致。

 　　說真的，如果中海戈雅園在面積段上能夠再小一點，能控有效控總價，在奉賢區內有別于其他競品，優勢還能更大一些；而現在蕞小98平的戶型總價都與金匯不到90平的總價持平了，那么一個在金匯，一個在奉城，你會如何選？

 　　奉賢區相對來說比較閉塞，其實這種閉塞主要指南橋，因為外面的人不想來，奉賢區的人民還都想進，這也就佐證了南橋市場的一家獨大，而南橋以外市場一直一般的情況。

 　　南橋一家獨大，新房3.7萬/平；奉賢其余區域的價格基本都較低，是屬于上海入門級上車盤，試想一下，總價200萬，甚至不到200萬能夠在上海買到新房，而且戶型、產品還都不錯。對于這樣的新房來說，哪個人不會為之一顫？

 　　其實看開發商拓客我們也能感受到，南橋的房子，在奉賢區內拓客就可，因為奉賢區的人民都喜歡；而南橋外的房子，比如奉城、海灣、金匯、青村這些地方的新房，南橋人民不喜歡，根本不會來這里置業，除了在項目本區內拓客以外，有的甚至在莘莊、周浦、浦江鎮、三林去拓客，這就說明了這些地方的房子，有少部分是本區內客群，大部分來自市區的各個角落。

　　試想，這部分客群大老遠來到這里置業，目的是什么？

　　可能除了預算少外，沒什么其他的吧。

 　　這里的預算少包括了市區有房子，賣掉為子女結婚所用，再拿出夠郊區房子的預算來養老的人；包括來上海打拼多年的外地人，工資收入也還尚可，但市區或者外環附近的房子的確買不起，只能到這里來置業；同時也包括一些手頭確實有點錢的投資客。

 　　想必奉城也如此吧，那么買到中海戈雅園有著高規格配置的房子，里面的設施能夠真正為業主服務多少呢？

 　　那么，你覺得上海奉賢區奉城鎮，這個2.75萬/平的房子，買到了到底是值還是不值呢？

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