上海頭部批集中出讓土地清單里，奉賢區含宅用地（商品房）共涉及4宗地塊，分別是奉賢區奉賢新城18單元01-B-02區域地塊（城中村項目）、奉賢區奉賢新城16單元27-06區域地塊、奉賢區莊行鎮29-02區域地塊、奉賢區金匯鎮42-02區域地塊。

　　其中兩宗地塊位于奉賢新城區域內，兩宗位于新城外圍。

　　地塊名稱：奉賢區奉賢新城18單元01-B-02區域地塊（城中村項目）

　　四至范圍：東至滬杭公路、南至肖塘路、西至肖達路、北至大葉公路

　　用地規模：5.40公頃，54000平方米

 　　該幅地塊位于奉賢肖塘區域，屬于新城范圍，且是一幅商住辦土地，由于位于5號線蕭塘站旁，屬于地鐵上蓋，為了充分利用土地，因此容積率才會偏高。

 　　該幅土地商務辦公用地占45%、普通商品房占30%、商業服務用地占25%，限高100米。

 　　（注：以上規劃占比信息來自網絡，本地塊具體信息以5月17日-5月20日上海土地市場蕞新公示信息為準）

 　　不得不說，這幅土地是本次4幅地塊中，位置非常好的地塊，同時在肖塘區域內，也是非常核心的土地。

 　　因為涵蓋了商住辦業態，那么這幅土地的整體樓板價不會太高，但剔除商務辦公和商業服務的比重，單看住宅樓板價，或也不會很低。

 　　可以參考2020年6月，陽光城集團以成交價157062萬元競得奉賢區奉賢新城18單元06-B-03區域地塊 ，折合樓面價17605.38元/㎡，溢價率3.56%，即如今的陽光城未來悅，均價約3.5萬/平。

 　　而且據了解，陽光城未來悅二期推盤337套房源，認籌人數不斷上升，已觸發積分制，事實上這兒已成為了滬上購房者關注的熱點，尤其是5號線沿線的老閔行客戶，畢竟這里的價格要比老閔行實惠不少，而且又是品質新房，凸顯性價比。

 　　目前來看，肖塘的城市界面非常一般，看上去破舊凌亂，也暫未有大型商業設施，學校也是以肖塘小學、肖塘中學為主，談不上優質。

 　　周邊多以動遷房和老公房為主，商品房只有華潤幸福里和陽光城未來悅，暫未流入二手市場，可見這兒的商品房開發尚不成熟。

 　　不可否認，該幅土地在進入市場后，能夠一改肖塘城中村的城市界面，不僅提升肖塘商業設施，還能重塑肖塘的對外形象。

　　地塊名稱：奉賢區奉賢新城16單元27-06區域地塊

　　四至范圍：東至碧園路、南至廣豐路、西至金海公路、北至河道

　　用地規模：8.52公頃，85200平方米

 　　該幅地塊位于奉賢新城金海街道，是一幅純住宅用地，占地面積較大，未來該幅地塊計容建筑面積將達到13.6萬方。

　　該幅地塊是奉賢新城相對核心的位置，就在東方美谷科技創新核心功能區內。

 　　就目前來看，該幅地塊距離5號線公里的距離，不過未來奉賢將有15號線號線的站點，大概率會在金海街道附近設站，畢竟這里有居民區，也有東方美谷產業人群。

　　地塊距離5號線號線南延伸段規劃走向以及大致站點

 　　如此，這幅土地也算是在未來的軌交站點附近，倘若15號線工程繼續推進，加上地塊商品房1年后入市，那么這幅地塊上的商品房在未來或有可能成為下一個熱門項目。

 　　另外，該幅地塊西側為奉賢區主干道金海路，向北可進入虹梅南路隧道直達中環，向南可到達南奉公路核心商圈。

 　　周邊環境，金海路在完成修建后，道路兩邊比較干凈，不雜亂，看上去很清晰。周邊配套目前還很薄弱，以金海街道的動遷房底商為主，暫無大型商業，另外該地塊距離九棵樹未來藝術中心和上海之魚有約3公里。

 　　值得留意的是，該幅土地缺點是旁邊有一處加油站，無法搬遷，這對該地塊是個不利因素，尤其是商品房建設后，臨近加油站的幾幢樓會有影響。

 　　2018年11月，農工商+奉賢發展底價競得奉賢區南橋新城16單元29-01區域地塊，就位于該幅地塊東側，當時成交樓面價18000元/平，即如今的光明九胤項目，單價約3.7萬/平，而這一價格，基本是奉賢新城當下的新房售價。

 　　這幾年，區內先后開發了桐南美麓、保利象嶼公園悅府等項目，如今都已交房并進入二手房市場，雖然這里有15號線的規劃利好，但尚未影響到到樓市市場，區域依舊閉塞，整體來說并沒有形成一二手房倒掛行情，樓市活力不如其他區，所以當前新房售賣相對緩慢。

　　奉賢區莊行鎮29-02區域地塊

　　：東至莊良路、南至河道、西至群賢路、北至南亭公路

　　用地規模：5.49公頃，54900平方米

 　　：1.8該幅地塊位于奉賢區莊行鎮，屬于奉賢西部區域，距離奉賢南橋老城區有約4.5公里，距離金山亭林有約4公里。

 　　莊行在奉賢區來說略屬尷尬，首先奉賢新城是自西向東來發展，而莊行位于奉賢新城西側，臨近原南橋老城區，本就屬于人口流出區域，無論是后續發展還是規劃，都活力不足。

 　　其次自貿區臨港新片區的出現，又重新劃分了奉賢區的發展方向，金匯港以東的金匯、海灣、青村、奉城、四團都被納入新片區，雖然底子一般，但有后續想象空間；奉賢新城作為五大新城，發展潛力更是十足；而莊行既不屬于新片區，又不在新城范圍，幾乎沒有任何想象空間。

 　　所以該幅地塊所在的莊行鎮，暫時沒有太多規劃利好，周邊無軌交，依舊以公交出行為主。

 　　小范圍來看，該地塊位于南亭公路莊良公路交叉口，正是莊行的核心位置，地塊四周有著老鎮上的沿街商鋪，雖然較為低端，但較為成熟。

 　　土地價格方面，2019年3月，東原底價競得奉賢區莊行鎮B-08B-04區域地塊，成交樓面價13049元/平，就是已入市的東原璞閱項目，均價約3萬/平。可想而知，這里的新房只能隨著時間推移慢慢賣了。

 　　當然，莊行還有一優勢，就是閔浦三橋開通后，莊行與老閔行產生了一定的連接，會有部分老閔行客戶到往這里來置業。而未來，該幅土地或還將依托閔浦三橋，繼續導入老閔行客群來進行售賣。

　　奉賢區金匯鎮42-02區域地塊

　　：東至金碧路、南至大葉公路、西至金閘公路、北至迎橫路

　　用地規模：3.26公頃，32600平方米

 　　：2.2該幅土地位于奉賢金匯鎮大葉公路北側，而大葉公路以南為奉賢新城，此地塊正好是奉賢新城旁的宅地。

 　　既然沒有納入奉賢新城的規劃范圍，那么該地塊所在區域等級就無法與新城相提并論，但好在該地塊臨近新城，能夠近距離享受新城一系列規劃等設施。

　　金匯鎮北部更貼近浦江鎮，也就更貼近市區，客觀地理位置能夠吸引部分市區客的關注。

 　　但是缺點也比較明顯，短期內沒有軌交規劃，一條BRT奉浦快線的南行港路站距離地塊也相對較遠，出行稍有些不便。

 　　在城市界面上，大葉公路還在擴建中，金閘公路又是一條老路，周邊還都是在建的商品住宅，看起來比較凌亂，要想成型，尚需年限。

 　　金匯鎮商品房開發時間并不長，2019年2月才開始出讓宅地，至今共計3幅，且都被禹洲地產競得，再加上大葉公路南側的禹洲項目，禹洲可謂是金匯鎮的大戶。

 　　成交樓板價在2019年時，約1.5萬/平，2020年后樓板價略有提升，達到了約1.65萬/平。

 　　如今禹洲入市的商品房項目，單價維持在3.2萬/平，由于城市界面、交通等因素尚不成熟，這里的商品房銷售也沒有足夠高熱度，只能隨著時間推移，陸續售賣。

 　　在實探土地時，我們側面得知，金匯鎮的這幅宅地，“地主”禹洲還在摩拳擦掌，而景瑞和金科兩大房企也過來做過市調，不知屆時這幅土地會花落誰家。

 　　奉賢區近些年一直都是土地供應大區，此次出讓的4宗含宅土地，位置參差不齊，那么此次土拍盛宴，蕞終結果如何，請持續關注易眼看房后續報道。

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