大家都知道，口罩這三年，上海的房子其實漲了不少。

　　如果你是在口罩之前，或者口罩事件前期買房，已經是買到賺到。

　　從全市均價來看，2020-2021年這兩年，大盤漲了20-30%。

　　甚至很多人也知道，有些豪宅，在22年上半年就直接漲了30%-50%，甚至更多。

 　　但是，對于上半年30%-50%的漲幅來說，現在跌10-15%，只能算是回調。并無半點誠意。

　　慘個屁，對他們來說，就是少賺些而已。

　　線年，大盤漲的時候，他們穩如老狗，一分沒漲。

　　別人吃肉，他們沒喝到湯。現在挨打，他們先被揍。

　　這些地方，過去不行，未來堪憂，如果剛需買房，避開繞道。

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　　頭部類，就是遠郊，但又沒地鐵的次新房。

　　奉賢的金匯、海灣、奉城、青村、莊行、柘林；

　　浦東的合慶、泥城、書院、宣橋、新場、祝橋；

　　拉一下前五年的二手房成交，你會發現，以上這些地方，幾乎都沒有怎么漲。

 　　比如，浦東書院的麗澤菏亭苑，2009年的次新房。81平兩房中樓層，2017年的成交價是181萬，2021年的成交價170萬，沒漲就算了，還跌了5%。

 　　到今年11月，同戶型的成交價格依然在170萬上下浮動。蕞近，掛牌價也在在170上下，且，有的談！！！！

　　這不是個案，是書院鎮整個板塊的常態。

　　因為浦東的跳空式發展邏輯。城市化發展到了周浦，直接就跳在了臨港。

　　所以周浦到臨港中間的整個片區，都很垃圾。

 　　沒有政策扶持，書院鎮自身發展也很不咋地，板塊內大多也都是農田。除了有個非常小的禹州廣場外，也沒有其他什么配套。

　　16號線貫穿板塊，但距離居民區死遠，輻射能力實在有限。

　　在比如，奉賢海灣板塊的綠地香頌，就更慘了。

　　2017年的時候，47平的一房能賣到125萬。

　　而到了2021年，同戶型蕞高成交價才91萬。

　　這5年，不僅沒漲，反而跌了27%。

　　這就是典型的，別人吃肉，這里挨揍。

 　　現在到了冷靜期，這里更慘了，掛牌價直接干到88萬。如果想要成交，估計能跌到85萬以下。

　　別的地方只是垃圾，奉賢海灣板塊真的是垃圾中的戰斗機。

　　別的地方頂多不漲，這里不僅不漲，還會跌，還會爛尾。千萬別碰。

　　其實總結下來，5年沒漲的板塊，有一個很大的共性。

　　1、超遠郊，距離市中心普遍30公里以外；

　　2、沒有地鐵，或者地鐵距離居住區較遠；

　　在這些只跌不漲的板塊背后，其中本質是因為不夠稀缺。

 　　上海6340.5平方公里，一共有170多個板塊，但外環以內的中心城區只有664平方公里。占全市面積的10.5%。

　　所以你就要知道，剩下的90%的土地，城市化覆蓋程度都比較低。

　　而上海，已經過了大量導入人口的年代。攤大餅抬升郊區地位的事情，已經不復存在。

　　目前，上海僅僅是中環內的各種規劃就已經眼花繚亂，在郊區，五大新城也是如火如荼。

　　雖然上海房子看似很多，但其實，買錯的概率真的非常大。

　　即便占比很小的中心城區，也不是盲選就可以。

　　老破小、老破大，也是絕對不能碰的。

　　第二類不能碰的，就是市區的老破舊系列；

　　在貝殼撿降價幅度前十的房源，降價幅度均在20-29%左右，近一半來自楊浦鞍山。

　　整個板塊不大，卻有3條地鐵線號線。

　　這個板塊，頂級的地段、健全的配套，便捷的交通，逆天的教育，成熟的醫療。

　　但目前的二手房市場，已經跌的非常非常慘。

　　可以說，從17年買入的人，到現在，大部分不僅沒有賺錢，還在賠錢。

 　　這套對門分的戶型，17年的時候，成交單價是6.3萬多。而到22年1月，成交單價只有5.8萬。

　　作為內環內，5年來不僅沒漲，還跌了10%左右。

　　如果加上房貸成本等，跌的更多了。

　　而正兒八經的一居室，更是跌到哭。

 　　2017年成交單價7.7萬。到2021年單價跌到了7.2，在到今年成交單價已經跌到6.1萬。足足跌了20%多。

　　所以，當下豪宅或者一些次新跌個5-10%，在前面的一波漲幅面前，算是回落。

　　內環內，這種老破小，老破大扎堆的板塊，絕不止楊浦鞍山，還有很多。

　　比如，楊浦中原、靜安的彭浦、虹口的涼城、普陀的甘泉宜川……

　　但這幾輪下來，并不是所有的板塊都在漲。特別是很多板塊，別說吃肉，湯都沒喝上。

　　如果買到這種房子，講真的，到了市場冷靜期，后面會更難。

　　對于遠郊次新，市區老破小、這種房子，真的慎重選擇。

　　除此之外，五大新城板塊的老城區也慎重選擇。

　　上海樓市的分化未來會越來越明顯。一步踩坑，拖垮半生。

　　房產，未來的漲幅是掌握在少數人的手里。

　　買對房，依舊可以在這個賽道里拿到福利。

　　但，不是每個人都能幸運的選對，即便在上海這樣的一線城市，也是如此。

　　希望，準備上車的小伙伴，選對房，不迷茫。

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