房地產市場變天了，2021年8月31日，住建部開了一個發布會，提出了“我國建成世界上蕞大住房保障體系，常住人口城鎮化率達63.89%”，而在“十四五”期間要加快完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居，會上還進一步提出“我們加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權房為主體的住房保障體系”。

 　　從這場發布會來看，未來中國的樓市必將出現變局，在全國范圍內，將會出現大量的保障性住房，商品房的份額會進一步被蠶食，換到上海也同樣如此。所以在接下來的幾年里，上海同樣會出現大量保障房供應基地，而保障房在大量供應后，會使得整個區域的能級急速下降，尤其是對于房價方面的影響，將不可避免，所以未來上海的某些區域，可能會有80%跑不贏大盤，那么大概都有哪些區域呢，我們一起來探討一下！

 　　1.川沙新市鎮六灶川沙在上海的定位等級十分之高，屬于城市副中心級別，但這種能級高也是川沙的核心區域以及以國際旅游度假區（迪士尼）為主的區域。

 　　然而被大家遺忘的角落里，還有一個新市鎮的規劃，在六灶這里，講真，來到六灶給人的頭部個感覺就是荒涼，十足的荒涼感。而在六灶的整體規劃中，又都是以動遷安置房為主，給大家釋放一張六灶的整體規劃圖，除了保利和城市商住綜合體（就是綠都繡云里）外，其他已標出來的地塊，要么是已經建成的安置房，要么是已經開建的安置房，整個片區都被保障房所包圍。

 　　如今這里的次新二手房綠都繡云里也就4.5萬/平左右，而新房也是這個價，完全沒有倒掛行情，所以這里想要跑贏上海大盤，太難了。

 　　可以說，新場在浦東本來存在感就不高，古鎮雖然是其特色，但也制約了新場的發展，很多土地都作為了歷史文化風貌保護區，無法大面積開發。而在新場的規劃中，又重點提及了“推進老舊住區改造，加強各類保障性住房建設，鼓勵建設租賃性住房，提升城鎮居住水平”。所以這里也是個保障房供應大鎮，房價自然不會有多大起伏。在之前的新房中，地王盤中糧首創禧瑞祥云就賣了多年才去化完成，單價4.59萬/平，說實話真不便宜。如今看這里次新二手房掛牌價，單價也不過4萬/平，甚至更低，這樣的一個區域，靠什么房價能上漲？

 　　航頭在地段上來說，相對距離市區較近，但缺點很明顯，就是它是屬于三區交界處。在原南匯沒有并入浦東之時，這里是浦東、南匯、奉賢三區交界，屬于三不管地帶，所以這里的發展十分緩慢。如今航頭雖然有了18號線的開通，但區域等級還很差，連個大型商業都沒有，整個街道的人流也不是很大，城市界面看起來也很一般。

 　　而航頭的保障房基地，莫過于是16號線的鶴沙航城站了，這里無一商品房，全部都是保障房基地，這里的房價想要上漲，也是難上加難。

 　　宣橋大概位置就在野生動物園附近，這里也是上海十足的冷門地塊，今年上半年海玥瑄邸開過2次盤，靠著市場熱度，如此難賣的項目，也去化的七七八八，但這畢竟是市場過熱才出現的現象，如果把時間撥回2018-2019年，這里就是滯銷區。其實宣橋鎮基本沒有任何規劃，它的南面有宣橋社區，目前還不錯，但是在死角和工業區內，北面是動物園，除了一個偌大的藝泰安邦這個很久以前的商品房外，城市界面基本就是以農村為主。而在未來保障房大家供應力度后，這里或也成為其基地，能得到發展，顯然是很難的，所以宣橋不建議碰，容易砸在手里。

 　　實話實說，惠南鎮雖然不是原南匯區政府所在地了，但憑借其前期的投入，現在來看也不差，而且16號線在惠南是個大站，無論人流量、交通還是商業，起碼看上去是不錯的。與此同時，惠南鎮也有一定的產業基礎，會有一些產業人員進入，但惠南鎮的產業相對較為低端，那么所對應的人群或也很一般，所以這里建設符合這些產業人群的保障房，是很有可能的，到時候，可能就會看到房價很低的保障房項目被周邊產業人群所購買。

 　　這樣的區域，不是不能碰，但選擇項目會非常重要，所以盡量買貼近16號線站點的房子，其他的建議不要碰，以免砸在手里。

 　　曹路因為商品房上市的非常少，很多人可能都把這里給遺忘了，它本來就是大型動遷基地，把所有土地都給了保障性住房，從而擠壓了商品房產品。但是曹路在浦東的地段確實不錯，它旁邊就有森蘭國際社區、唐鎮國際社區以及金橋城市副中心，在多強板塊環繞下，也凸顯曹路區位優勢，畢竟這些地方去曹路太方便了。

 　　只是曹路確實要低其他區域一等，就以上海頭部次土拍為例，曹路終于拍賣一幅涉宅用地，但房地聯動價卻只有4.5萬/平，要知道，同是曹路的仁恒金橋世紀已經7.03萬/平了。

　　那么拉低曹路的房價罪魁禍首就是板塊內的保障房實在太多，價格根本漲不上去啊。

 　　寶山的新顧城板塊，也就是顧村周圍，這里也是保障性住房基地。其實這里的位置非常不錯，又有7號線地鐵穿行，還有龍湖北城天街這樣的商業體，配套交通都非常齊全，但是這里的商品房屈指可數，目前也只有兩個，而且都基本是已交房的項目了。

 　　而接下來，在新顧城板塊內，既有可能還有1萬多套保障房等待入市。在大量保障房入市，同時又沒有商品房刺激的情況下，試問新顧城板塊的房價還能如何上漲？

 　　羅涇在地里位置上就差了許多，這里距離7號線號線個多小時是要的，非常不便。但是羅涇目前有一定的產業基礎，就是北郊未來產業園區，吸引了眾多高科技企業，而且這里還配套了上海外國語大學附屬寶山雙語學校、金茂雙語學校。

 　　事實上，這些配套都是為這里的產業人群所準備的。更重要的是，有產業，就極有可能成為未來保障性住房供應集中區，這點在上海多個區域都被印證了。目前，這里的房價約3.8萬/平，其實并不便宜，所以新房項目都沒有觸發過積分，能夠賣掉就非常不錯了。這里的房子，還是不要碰為好。

 　　嘉定馬陸鎮才是嘉定原本的腹地，這里遍地是工廠，路上幾乎看不到任何行人，城市界面看上去就與四五線城市完全一樣，毫無大上海摩登都市的感覺。這里蕞大的利好就是市域鐵路嘉閔線，如今這條線路已開建，穿過馬陸腹地，開通后對這里有明顯提升。前文提到，馬陸遍地是工廠，而根據常識來看，工廠用地是非常有可能變成住宅用地的，比如這里的新房金地嘉悅灣，這個項目所在的土地，就是原廠房拆除才變為住宅用地的。而大量廠房的存在，就極有可能成為住宅用地，再根據政策來看，未來也將大概率會成為大型保障房基地，再配上少量商品房社區，未來馬陸的格局基本就是這樣。所以有著大量工廠和廠房的區域，并不是什么好事兒。而金地嘉悅灣將近4.4萬/平的價格，也實屬不低，那么買到這里，還有多少漲幅空間？

 　　它是安亭的組成部分，這里除了同濟大學外，其他的配套根本不值一提。黃渡本來就是大居，買到這里的房子，漲幅是一定低于安亭核心的，雖然未來這里會有14號線過來，但也沒有任何好處。再看黃渡周邊，也集中了大量工廠廠房，和馬陸及其相似，當這些廠房土地性質發生變化后，那么保障性住房也將在這里再一次拔地而起，所以買到這里，根本無法跑贏大盤，還是算了吧。

 　　封浜是江橋的一部分，但這里被鐵路環繞，想要發展本來就很難，僅這一點阻擋了房價的上漲。再看區域四周，還是集中了各色工廠廠房，而且在已經建成并交付的社區中，也是以動遷房為主，規劃能級本就不高端，這些年還沒有新房入市，想要房價上漲還真就奇怪了。建議謹慎對待這里。

 　　洞涇的存在感在此前是非常低的，但是如今洞涇有了12號線西延伸，而且還有很多站，同時松江華二實驗學校也落戶洞涇，在這兩點作用下，洞涇搖身一變成為了“白富美”。

 　　而且在洞涇附近，還有G60科創走廊、臨港松江科技城，很多高科技企業和互聯網企業紛紛入駐，成為了松江區又一處繁華之地。

 　　可以說，這里有學校、有交通、有配套，還有高端產業。但要注意，在上海近郊，符合這樣條件的，都有可能成為未來保障性住房供應的集中地，我們拭目以待。

 　　朱家角和松江洞涇很像，它是青浦新城的組成部分，同時也是長三角一體化的先行啟動區，還有軌交17號線經過，更重要的是，華為也落戶在青浦朱家角附近。

 　　集政策、交通、產業于一身，而且青浦還特地為華為的員工拿出了保障房用地，如今已處于建設階段，所以這里與松江洞涇一樣，都有可能成為保障房供應大區，謹慎對待。

 　　莊行蕞為出名的是羊肉，每年夏天都有伏羊節，能吸引一波市區客戶前來觀光。它距離南橋老城區不遠，而且黃浦江的北面就是老閔行，相對來說有一定優勢。目前這里的商品房開發也不成熟，這么多年也才幾個項目入市，單價3萬/平也不貴，很多老閔行的客戶都前來購買。但是正因為有這樣的優勢，往來比較方便，才有機會成為保障性住房供應區域，雖然這還是東哥的猜測，但以這樣的區位來看，確實具備開發保障性住房的條件。

 　　當然奉賢的整體交通依舊不便，冬哥本就不建議來奉賢大農村置業，如果再有保障性住房跟進，那么這里就更不推薦購買了，會嚴重跑輸大盤。以上就是小編總結的，可能會跑輸大盤的區域，其實按照正常分析來看，這些區域也很一般，只是在有了加大保障性住房供應力度的前提下，這些區域就更不建議購買了。

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