閔行這個區域轉型!轉什么如何轉?
閔行區發展已從大規模增量建設轉入存量提質增效為主的新階段,面臨著資源環境緊約束的新形勢,必須通過城市更新提高土地資源利用效率,推動城市集約型內涵型發展。
近年來,在市級政策引導支撐下,在市規劃資源局大力支持下,閔行區一步步認識更新、理解更新、謀劃更新、推進更新,以梅隴眾欣區域更新為起點,積極培育城市更新項目,推進城區可持續發展。
從車流不息的虹梅南路上拐進興梅路,閔行區眾欣產業園區正位于此。這是一個被城市“包圍”的鎮級產業園區,也是閔行區蕞早的一批鎮級工業園之一,園區位于梅隴鎮中部區域,東至虹梅南路、西至梅隴港、北至春申路、南至梅南路。
曾經,園區每年也能貢獻大量稅收和租金收入,但隨著時代的發展,園區現狀條件已無法支撐其“服務產業功能創新平臺”的新功能定位。
通過調研發現,園區存在“區位與產出不匹配、現狀與需求不相符、資源與動力不統一”的問題,高能耗、低產出,面臨著何去何從的問題。
●區位與產出不匹配。園區近鄰軌道交通15號線和機場聯絡線(在建),緊鄰虹梅高架路與外環高速,10公里范圍內覆蓋漕河涇、徐匯、莘莊、紫竹等產業核心區,園區內原有企業主要從事印刷、紡織服務、機械設備生產等行業,產值和單位土地產出低,能耗又遠高于全鎮平均水平。
●現狀與需求不相符。園區周邊多為住宅小區,原有廠房、配套辦公樓等建筑與區域整體形象不契合,且原有建筑建設標準低、配套差,遠遠不能滿足現代產業智能化需求,更不能滿足現代企業對于外部環境、企業形象塑造的要求。
●資源與動力不統一。園區可開發建設用地面積383.85畝,共有大大小小土地權證25份。部分產權人由于資金或決策層想法等因素,提質增效動力不足,造成想進入的好企業沒載體,有資源的企業不開發的矛盾情況。
為重新煥發眾欣產業園區活力、優化空間和產業升級的需要,閔行區做出眾欣產業園區進行全方位整體轉型的決定,開展產業策劃、概念方案設計,編制形成轉型方案,并完成轉型認定、取得控規調整批復,辦理了整個地塊的土地相關手續,為鎮級工業園的華麗轉身奠定了良好的基礎。
以城市總體規劃為統領,以專業團隊為支撐,以整單元規劃為基礎,園區先行開展整體策劃,謀劃區域的目標定位、功能結構、空間意向、更新路徑等內容,研究明確六大規劃目標:加快產業轉型升級、構建配套服務平臺、完善區域職住平衡、優化公共空間體系、完善慢行交通網絡,推廣生態發展理念。
隨后結合控規局部調整,開展了整體城市設計研究,合理確定區域整體空間形態、配套服務設施的比例結構、優化用地功能布局,提升區域整體品質,構建一個涵蓋交流、文化、生態、活力于一體的復合型智慧園區。
●土地使用方面,重點將現狀保留工業用地調整為科研設計用地、商業辦公混合用地及公共綠地。在虹梅南路春申路西南角打造園區的發展核心,并根據園區和周邊居民實際配套服務需求,增加社區公共服務設施用地。
●開發強度方面,結合城市設計和軌交站點覆蓋分析,合理確定地塊容積率。
●公共服務設施方面,一方面,基于區域整體考慮,增加社區文化交流中心,為園區職工及周邊居民提供文化會議、展覽展示、教育培訓等功能,增加鄰里中心并補足醫療設施缺口;另一方面,激活創新孵化,增加生產性服務配套植入,增加一處園區管理服務中心,提供包括商務服務、創新孵化、創業支持等功能,同時兼顧辦公人群和周邊居民的幼兒托管需要,考慮服務半徑要求,在地塊內綜合設置一處不少于360平方米的社區托育點。
●公共空間方面,結合工業用地整體轉型,將西側梅隴港、外環綠地的生態景觀資源引入轉型區域內部,設置寬度不小于40米的綠化景觀軸;完善慢行體系串聯,通過增加公共通道等方式,在組團內部設置連續、舒適、活力的慢行系統。
根據轉型更新相關規定,整體轉型區域內土地權利人分散的,可以通過商議的方式明確權利義務后,建立以區政府主導、原土地權利人參與的聯合開發體,實施整體轉型開發。
眾欣園區的存量工業用地共涉及土地面積383.8畝,共有土地權證25份。其中,鎮級集體企業名下有17份,共243.7畝,社會獨立法人企業名下有8份,共140.1畝。
面對權利主體分散、利益訴求多元、轉型目標不同等現實問題,為了確保園區轉型的整體性以及轉型路徑的可操作性,激發各權利人參與更新項目的積極性和項目落地的有效性,合理分配轉型后的土地增值利益,閔行區充分利用規劃土地政策給予的操作路徑,經充分論證和多方協調,蕞終確定由8家土地權利人(鎮級集體企業)以改造用地作價入股的方式組成聯合開發體,成立上海一鑫置業有限公司,對名下現狀14幅地塊統一開發,從而整合土地資源并歸集開發權益,推進土地高效轉型。
為了推進園區土地資源高質量利用、服務產業發展,閔行區政府批準上海一鑫置業有限公司為園區平臺公司,作為眾欣產業園開發建設和運營管理的統籌平臺,以充分統籌運用政府、市場兩類資源,搭建政府與社會企業互相促進發展的平臺,推進產業集聚發展,實現園區精細化管理、做好企業全程服務,有利于土地集約開發和高效持續產出。
園區平臺公司名下土地空間布局圖(紅線內)
眾欣產業園通過創新轉型模式、升級產業方向、完善公共配套和豐富產品類型來實踐轉型,將一個老舊鎮級工業園打造成為“功能完善、產業聚焦、產城融合、綠色發展”的智慧產業社區,推動產業能級提升、功能服務完善以及經濟效益提高。
●產業能級提升:轉型前主要為印刷、紡織服裝、機械設備生產、批發等行業,轉型后將集聚智能制造、節能環保、生物醫藥等領域的產業,加快片區內產業結構升級,提升區域內先進產業集聚。
●功能服務完善:轉型前為破舊廠房、缺乏服務配套,轉型后注重綠地景觀和開放空間的建設,同時完善企業服務配套和社區鄰里配套,助推產城融合發展。
●經濟效益提高:轉型前畝均稅收約40萬元,轉型后畝均稅收不低于150萬元,預計首發項目達產后每年可實現屬地化稅收3億元以上,將有效提升地區經濟及政府財政稅收。同時,項目達產后每年可貢獻更高的租金收入。
推動存量盤活已經成為閔行可持續、高質量發展的重要途徑,隨著眾欣等產業園區實現產業升級、品質提質、舒適向新的蝶變,閔行將不斷強化實體經濟空間保障、加快新舊動能轉換、推進深度產城融合,向創新開放、生態人文、宜居安居的現代化主城區加速邁進。
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