【土地與招商】上海市“標準地”出讓情況及特點分析

admin10個月前 (09-24)上海奉賢研發廠房租售招商428

　　自2019年7月頭部批“標準地”在上海市土地交易市場掛牌出讓開始，上海產業用地資源配置和利用進入以質量為先的新階段，“標準地”出讓模式是上海市引導產業精準布局，提高產業用地集約利用水平，加強產業用地評估和精細化管理的重要手段。

　　“標準地”出讓模式是上海市一種特殊的土地出讓模式，與傳統的“招拍掛”模式不同，“標準地”模式出讓的地塊自帶“KPI門檻”，在原產業用地出讓全生命周期管理的基礎上，結合產業空間布局、產業地圖對擬出讓地塊的產業導向、畝均稅收要求下限、畝均產值要求下限、單位產值能耗要求上限、人均產值要求下限、環保要求等控制性指標，以及開竣工、投達產、定期綜合評估、退出轉讓管理等全生命周期管理等方面提出了明確的要求。“標準地”出讓模式改變了過去政府和企業先洽談后定位的產業用地出讓模式，將標準制定移至洽談前，通過設置合理的土地出讓條件和指標，既公開透明，又利于進一步提升提高產業用地利用質量。

　　一、上海市2019-2022年各區域“標準地”出讓情況[1]

　　2019-2022年上海市通過“標準地”模式共成交工業用地地塊110幅，總成交面積3638.62畝，總成交額329663萬元，平均成交價格90.60萬元/畝；成交科研設計用地地塊20幅，總成交面積597.94畝，總成交額186742萬元，平均成交價格312.31萬元/畝。

　　松江區工業用地“標準地”成交地塊數蕞多，共成交地塊21幅，其次為閔行區和自貿區臨港新片區各14幅，但總成交面積蕞多的是臨港新片區，達到了741畝，其次是奉賢區570畝和松江區496畝；科研設計用地成交地塊主要集中在奉賢區、嘉定區和浦東新區，嘉定區成交地塊數蕞多，共成交了8幅科研設計用地，其次為浦東新區5幅和奉賢區4幅，從成交面積看，奉賢區成交面積蕞多，為262.87畝，其次為嘉定區155.5畝和浦東新區117畝。

　　表1 上海市2019-2022年各區“標準地”成交數量

　　（二）上海市各區域“標準地”成交價格

　　2019-2022年自貿區臨港新片區工業用地“標準地”成交總額蕞高，達到了59235萬元，浦東新區與自貿區臨港新片區成交總額基本相當，為58244萬元。畝均成交價格方面，浦東新區遠高于其他區域，達到了244.49萬元/畝，其次為青浦區113.67萬元/畝和寶山區104.93萬元/畝；科研設計用地成交總額蕞高的依然是浦東新區，達到了53214萬元，其次為靜安區和奉賢區，畝均成交價格蕞高的為靜安區的2286.79萬元/畝，這也是中心城區唯一一塊“標準地”模式成交的科研設計用地，其次為浦東新區452.86萬元/畝和閔行區251.07萬元/畝。

　　表2 上海市2019-2022年各區“標準地”成交價格

　　二、上海市“標準地”成交地塊特點

　　從上海市2019-2022年“標準地”成交地塊的信息來看，通過“標準地”模式出讓的地塊性質為“工業用地”和“科研設計用地”兩類，但總體以工業用地為主，占總出讓面積的85.89%。從出讓年限來看，“標準地”科研設計用地出讓年限為50年，工業用地出讓年限絕大多數為20年；從容積率來看，“標準地”科研設計用地容積率多數為3.0，部分在2.0-2.5之間；工業用地出讓容積率絕大多數為2.0，少部分為2.5及1.5-2.0之間。

　　表3上海市2019-2022年“標準地”出讓情況（工業用地）[2]

　　（一）工業用地“標準地”成交量總體上升

　　2022年工業用地總成交地塊數為32幅，總成交面積940.04畝，高于2020年但低于2021年，從2022年各地塊具體競得日期看，上海市在受疫情影響較嚴重的月份無成交地塊，若在無疫情影響的情況下，2022年上海市工業供地成交量可能與2021年相當或超過2021年，“標準地”出讓工業用地成交量總體呈上升趨勢。

　　（二）工業用地“標準地”平均成交單價呈增長趨勢

　　2022年工業用地平均成交單價109.83萬元/畝，近三年呈現加速增長的趨勢。2021年工業用地平均成交單價增長率為9.88%，2022年增長率達到了29.32%，成交單價增長較為明顯。

　　（三）工業用地“標準地”平均成交單價總體略低于傳統“招拍掛”成交價

　　通過工業用地“標準地”與傳統“招拍掛”平均成交單價進行對比后可以發現，通過“標準地”模式出讓的土地平均成交單價總體上略低于傳統“招拍掛”模式出讓的地塊成交價，但表現不明顯。因“標準地”在出讓時設立了畝均稅收下限、畝均產值下限等諸多指標要求，建議未來“標準地”在出讓價格上給予更多的優惠，有利于優質企業降低土地成本，提升優質企業通過“標準地”模式競拍土地的積極性。

　　表4 工業用地“標準地”與傳統“招拍掛”平均成交單價對比[3]

　　（四）工業用地“標準地”總成交面積占總體比例將逐年提高

　　根據上海市規劃和自然資源局相關信息，未來上海市將按照產業用地規劃、產業發展布局以及產業用地儲備情況，持續推出產業“標準地”，產業用地高質量標準化出讓將逐步成為產業用地常態化的供應方式。從近三年數據看，工業用地“標準地”總成交面積約占全市工業用地總成交面積的15%，未來這一比例還將進一步提升。

　　表5 工業用地“標準地”與傳統“招拍掛”出讓面積對比

　　（五）科研設計用地“標準地”成交量及占比均呈上升趨勢

　　2022年科研設計用地總成交地塊數為8幅，總成交面積250.66畝，從近三年數據看，科研設計用總成交地塊和總成交面積均呈現上升趨勢，同時科研設計用地“標準地”成交面積占“標準地”總出讓面積的比例也在不斷提升。

　　表6 上海市2019-2022年“標準地”出讓情況（科研設計用地）

　　附件：上海市2022年 “標準地”成交地塊部分指標要求

　　由于篇幅限制，以下僅列出2022年 “標準地”成交地塊部分信息供讀者參考，四至范圍、容積率、出讓面積、成交價等其他指標信息和其他年份數據如有需要可聯系作者獲取。

　　[1]數據來源于上海市土地市場官方網站，本研究利用python抓取了相關土地交易信息。[2]“標準地”出讓模式自2019年7月開始，故2019年數據為當年7月份至12月份數據，本研究中2019年數據僅進行數量統計但不進行對比分析，下同。[3]※注：為減少異常值影響，傳統“招拍掛”數據中不含滬東中華造船（集團）有限公司在2020年和2022年分別競得的2135.54畝和3119.9畝土地。下同。

　　禮森（中國）產業園區智庫研究員

　　本文為禮森智庫原創，轉載請注明出處。

　　歡迎關注禮森智庫微信公眾號，禮森智庫專注于產業園區和開發區研究，為中國開發區發聲。

　　【土地與招商】上海市“標準地”出讓情況及特點分析