國企控制的大量基礎設施資產，通過合適的金融工具，可以變成普通百姓也能參與的投資產品。12月6日，由上海外高橋集團股份有限公司（以下簡稱“外高橋集團”）作為原始權益人、華安基金管理有限公司作為基金管理人、國泰君安證券股份有限公司擔任財務顧問的“華安外高橋倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”正式發售。本項目也是上海首單倉儲物流基礎設施REITs。

 　　走通首個基礎設施REITs項目后，外高橋集團將實現產業不動產開發、運營、上市、受托管理、再投入的循環運作，存量優質資產“變”資本，將支撐外高橋集團加速主導產業轉型發展，更對國有資本優化布局和功能發揮產生深遠影響。

　　為國企輕裝上陣、加速奔跑提供契機

 　　所謂REITs，是一種以發行收益憑證的方式匯集投資者的資金，由專門的投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

 　　此次推出的華安外高橋倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（華安外高橋REIT，508048）底層資產，是位于上海市浦東新區外高橋物流園區（二期）的1處優質冷庫和3處優質高標倉。合計建筑面積約14.92萬平方米，項目運營年限在6年以上，與承租戶合作良好、租約穩定，平均出租率95%以上，租金收繳率近100%，募集份額總額為4億份，認購價格為2.79元/份。

 　　為何要推出本次的REITs項目？上海外高橋集團股份有限公司董事長俞勇坦言，用好國家推出的金融創新工具是公司補齊短板的重要舉措之一，通過資產證券化工具提升存量產業不動產的流動性，可實現資產市場價值和現金收益，更能增強公司可持續經營能力。

 　　“如果按照傳統的開發模式，從拿地到開發、建設，都是比較集中性的重資產投資，企業的資產負債率也會越來越高，無法支撐外高橋的快速發展。”俞勇說，“以REITs的方式，將公司穩定的不動產‘變現’，也可為加速后續產業提供重要支撐。”

 　　以本次項目為例，四個倉庫估值在10億元，通過REITs這一金融工具，可快速實現資產價值發現。

 　　“以往難流通的不動產，通過金融創新，實現了流通快。回籠的資金將用于外高橋老舊物業廠房的更新、可建設用地的開發和建設等投入，進一步招引相關產業的企業入駐。”俞勇表示。

 　　值得關注的是，外高橋集團也將作為本次基礎設施公募REITs基金部分份額的持有者，擁有20%份額。“在看好項目收益的同時，作為國資控股企業，我們必須要對未來產業招引把關，把控不動產空間載體的招商項目與浦東引領區建設的主導產業、支柱產業相匹配。”俞勇表示。

 　　REITs在試點之初，首先與基礎設施建設相結合，但后面的想象空間很大，而外高橋集團已經做好了下一步擴募的準備。

 　　記者了解到，除本次發行入圍的四個項目外，截至2024年6月30日，外高橋集團持有各類可出租物業近400萬平方米，出租良好、租金收入穩定。這將為后續可持續擴募提供充足的資源儲備。

 　　當前，外高橋集團正在通過設立私募股權基金、股票增持、定增等資本市場組合拳，加快將外高橋集團從原來以產業園區開發為主，轉向產業園區開發和產業組織發展并重。

 　　如今年3月，上海外高橋私募投資基金合伙企業（有限合伙）完成私募投資基金備案，基金認繳出資總額為人民幣40200萬元。其中外高橋作為有限合伙人出資人民幣20000萬元，占基金認繳出資總額的49.75%。11月，上海外高橋資產管理有限公司宣布，已完成首筆1.5億元股票增持貸款的提款，為股票回購增持再貸款政策發布后，上海地區落地的首筆業務。

 　　“對外高橋而言，金融工具的蕞終目的是去服務實體經濟。”俞勇認為，創新活力不斷釋放，才能支撐產業持續增強。“通過國家不斷推出的金融創新工具，來幫助我們國資控股企業走出一條轉型發展的新道路。”

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