原標題：【熱點評述】金地威新閔行智造園

 　　【金地威新簡介】金地威新是金地商置旗下專注于產業園區開發建設及運營管理的控股子公司，目前旗下打造四大產品標準：智造園、科創園、文創園、特色小鎮

 　　?母公司：金地商置（股票代碼：，成立于2013年，經營商業中心綜合體、產業園鎮、精品住宅、長租公寓、星級酒店等多元物業的開發銷售、投資管理和服務運營。

 　　?金地威新成為金地商置旗下專注于產業園區開發建設及運營管理的控股子公司，是實現金地“一體兩翼”戰略中產業板塊的重要執行平臺。

 　　?在國內，金地威新以環渤海、長三角、珠三角三大經濟圈為重點，目前已開發建設及運營的產業園區達13個。

 　　?金地威新憑借雄厚的資本、技術和資源實力，迅速布局全球，強勢進軍美國東西海岸重點城市——紐約、波士頓、圣荷西、洛杉磯等

 　　【金地威新項目布局】金地威新國內以環渤海、長三角、珠三角三大經濟圈為重點，其中項目主要聚集上海，同時強勢進軍美國東西海岸重點城市成為國內產業地產商全球拓展的翹楚

 　　全球布局：已進入加州帕羅奧圖、圣荷西、波士頓、紐約、洛杉磯，運營項目5各，同時，即將進入英國、德國、法國、以色列等國家。

　　金地威新國內在招商/運營項目概況：

 　　【金地威新招商體系組成】金地威新招商體系由產業鏈招商、產業資本招商與合作平臺招商組成，其中源于金地集團積累的產業基金資源與房地產金融產品資源成為蕞大亮點

 　　【金地威新產服體系：六芯產業】金地威新通過提出六芯級的產業園區標準，在新一輪產業發展過程中，將企業自身專注于服務產業領域，搭建一個符合產業生態系統、注重產業服務的產業平臺

 　　【項目概況】金地威新于2016年收購園區地塊，并推倒原有廠房，進行重新規劃、設計、建設，近10萬方體量只租不售，以智能制造、生物醫藥、新能源為主導產業

　　建筑面積：96923㎡（其中配套面積6700㎡）

 　　項目狀態：2016年收購園區地塊，2018年10月開園，只租不售，出租去化80%

 　　產業發展：智能制造、生物醫藥、新能源為主導產業，占據園區引進企業比重合計約80%。

　　區位優勢：東浦東、西虹橋交通樞紐中端，市區外遷、郊區入城企業流動交界

 　　項目在上海南外環和繞城高速中間，車行通達性很高，到虹橋樞紐25分鐘、到浦東國際機場約40分鐘，沿著滬閔高架、滬金高速20分鐘能到市區徐匯、郊區奉賢。這樣一個四方引流、企業遷移的交匯位置，出城容易、進城方便，讓項目在之后的招商過程中，成功贏得了眾多上海市外首次進駐企業以及市內搬遷擴張企業的青睞。

　　交通優勢：距離高速、高架下匝口1-2公里，讓交通成為優勢

 　　項目地處上海市閔行區顓橋鎮中春路1288號，距離前往虹橋樞紐的嘉閔高架、前往浦東國際機場的申嘉湖高速下匝口不足1公里，距離溝通市區與郊區的滬金高速下匝口不足2公里，讓“四方引流、企業遷移”交匯區位成為優勢。

 　　【項目規劃】項目主要分獨棟、雙拼兩個產品，分5個面積段產品，其中獨棟產品占多數，雙拼產品可分割成單元出租，降低入園門檻，同時配備商業和企業服務中心

 　　【產業發展】截至2019年4月初，項目引進企業約40余家，以智能制造、生物醫藥、新能源為主導，出租率超過80%，其中以上海市內“外遷”和“進城”企業為成交主力軍

 　　項目引進的企業以智能制造、生物醫藥、新能源為主導，占據園區引進企業比重合計約80%，其中，智能制造引進企業占比約40%，生物醫藥引進企業占比約20%，新能源引進企業占比約20%。在剩余的20%引進企業里，既有做新材料的上海庚彩新材料科技有限公司、也有做檢驗檢測的上海實樸檢測技術服務有限公司，沒有明確的行業界限。

 　　從企業來源看，上海市內“外遷”和“進城”企業為成交主力軍，主要來源于徐匯漕河涇、浦東張江、閔行莘莊工業園以及松江、奉賢、外高橋等地，這類企業占比達到60%；另外，4家首次進入國內的外資企業占比10%，來自于遼寧的艾美探索者生物醫藥研發有限公司、廣東的珠海橫琴鯤鵬新能源環保科技有限公司等10余家首次進入上海的內資企業占比30%。

 　　【成功因素分析：全部自持，贏得政府站臺】金地威新采取全部自持運營，并實現120萬/畝的畝均稅收，贏得了閔行區政府的支持，因此政府與項目公司共同成立管委會，返還園區稅收10%-20%扶持園區運營

　　成功因素分析：全部自持，贏得政府站臺

　　在地價、建安、稅費、財務等綜合成本越來越高的當下，大多數開發商爭取物業銷售權。

 　　但金地威新反其道而行之，采取全部自持運營，不僅沒與政府爭取更多廠房銷售的政策，反而以全部自持實現120萬/畝的畝均稅收，贏得了閔行區政府的支持。

 　　從項目開園儀式到其他重要活動，爭取到閔行區領導的站臺。項目更是與閔行區顓橋鎮政府共同成立服務園區的管委會并從園區入駐企業稅收中拿出一定比例作為扶持資金用于園區運營管理，一個產業園區能夠獲得如此的政府站臺和政策支持，可謂不易。

 　　【成功因素分析：產品定位與產品通用性】金地威新的產品定位與產品通用性成就項目實現開盤80%去化，以發展定位和商業模式決定產品定位，并結合“只租不售”的商業模型為企業定制產品

 　　其實在之后的招商過程中，三層局部做到7.8m的優勢也確實顯現了出來，例如，入駐園區做手機輻射檢測的上海無委無線電檢測實驗室有限公司，對層高要求較高，需要用層高5m以上的一整層做個密閉室檢測場地，蕞終因為項目層高優勢而選擇了入駐；做汽車模型設計的上海埃維汽車技術股份有限公司，需要搭建一個模型展臺，對層高要求達到了7m，也是因為層高合適才入駐園區

 　　1、產業資源及平臺優勢：源于金地集團積累的產業基金資源與房地產金融產品資源成為金地威新招商體系的蕞大亮點，以中國文創園區ABS產品等自身房地產金融產品為契機，筑就金地威新產業資本招商的大格局，策源股份入局產業地產領域，通過政府關系拓展獲取產業引導基金的管理與發展或將是產業勾地拓展的一個行之有效的方向。

 　　2、高標準產服體系重要性突顯：金地威新通過提出六芯級的產業園區標準，在新一輪產業發展過程中，將企業自身專注于服務產業領域，搭建一個符合產業生態系統、注重產業服務的產業平臺。產服體系建設是策源在集團產業項目當中蕞大價值點的體現，以資源整合優勢結合產服體系建設或將提升勾地效率。

 　　3、政府支持與快周轉，芝麻與西瓜的地位正在轉變：民營企業開發產業園區阻力重重已是不爭的事實，招商導入難、政府管控多、資金壓力大，這些阻力都或多或少會讓園區在開發過程中被拖垮，金地威新以全自持的方式贏得政府支持，復星轉型“產+地”模式之后，可結合平臺和體系建設優勢，實現自持比例、期望稅收與自身資金周轉之間的平衡。

 　　4、產業地產下半場已經進入產品打磨階段：過去產業項目在產品打造上一般以降低成本與快周轉至上，如今產業項目迭出，企業對產品要求逐漸提高，如何制定滿足企業要求的定制產品成為產業項目吸引企業的關鍵，復星剛剛入局產業地產領域，工業產品研發、設計實力或是短板，策源可輸出相應的市場調研和產品定位建議作為核心輸入，為補短板助力。

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