104地塊指全市現有的規劃工業區塊，2009 年，上海市“兩規合一”及工業區塊梳理共明確104 個規劃工業區塊。

 　　2012年新一輪區縣“兩規合一” 初步確定了全市107個規劃工業區塊，規劃面積為 789.3平方公里，分為公告開發區、產業基地、城鎮 工業地塊三類，規劃面積為分別為494.5平方公里、 179.4平方公里和115.5平方公里。面積約790平方公里。

 　　簡單來說，104地塊就是政府主導的，以優化產業布局、提高土地利用率、提升管理及服務水平為目的規劃的“靠譜”園區。

 　　凡是在104地塊中的廠房、倉庫，絕大多數是合法、規范的，資質完備，可靠性高，不易面臨拆遷、改造的風險。

　　下圖為104、105、198區域概況比較：

 　　104地塊的規劃產業方向，很明顯就為了發展和扶持制造業、生產性服務業。且面積總量不變，只是調整結構，面臨的拆遷整改風險蕞低。在面積上，104區域占地面積達700多平方公里，能容納更多的企業。

 　　195區域就是在104區塊之外，又在上海市集中建設區內的現狀工業用地，整體的發展情況雖然不如104區塊，但是好在也是在集中建設區內，仍然屬于產業地產發展的優質區域。唯一存在的問題就是區域內復雜的產業結構，可能將面臨產業轉型升級的問題，同時也是產業園區企業獲得存量項目的機遇。

 　　198區域屬于3類中蕞復雜的區域，產業以當地鄉鎮企業為主，缺乏整體規劃。在上海市統籌管理的情況下，勢必將面臨大幅度的洗牌。再加上在2017年發布的《上海市土地資源利用和保護“十三五”規劃》中明確指出，工業用地將從17年的27%將至17%，也就是550平方公里，198區域可能就是被裁撤工業用地的重災區。

 　　195、198區域，規劃面積總量上不足104地塊的三分之一，而在規劃產業方向上，更傾向于用作文化創意產業基地，為工業服務的倉儲、廠房很難在此“存活”，大多需要改遷或者轉型，穩定性較低。

 　　無論是政府工作報告2018，還是上海市城市規劃2035，促進區域協調發展，鄉村振興戰略，都被高度重視。

 　　104地塊中，有較大一部分位于市區中的村鎮，這對于完善新城綜合功能，促進新市鎮協調發展有著非常重要的作用，從這個角度看，這些區域也是政策利好。

　　二、104地塊都有哪些園區，分布在哪些地方？

 　　地塊包括重點基地12個，國家級開發區5個，市級開發區27個，以及新規劃的60個園區。104個工業園區分布在上海各區域。

　　上海的所有工業用地項目與全國一樣，統一走公開招拍掛形式。

 　　上海市對于工業用地的出讓年限也作出了嚴格的規定，都縮短至20年。僅有工業用地標準廠房\研發通用項目和國家和本市重大產業項目\戰略新興產業項目成為例外，擁有50年的出讓年限。而然無論是國家和本市重大產業項目還是戰略新興產業項目，在認定過程中都有著嚴格的標準，想要通過認定并不容易。

　　上海104區塊分布圖（高清詳圖）

　　PS：文章內部分數據來源于上海開發區網

產業招商/廠房土地租售：400 0123 021
或微信/手機：13524678515;?13564686846;?13391219793?
請說明您的需求、用途、稅收、公司、聯系人、手機號，以便快速幫您對接資源。?
長按/掃一掃加葛毅明的微信號

掃一掃關注公眾號