2022年1月26日，上海市土地市場網站上發布了上海2002年頭部批住宅用地集中出讓信息預告。

　　預計2022年頭部批住宅會在2月第四周集中出讓，4月上旬集中組織交易。

 　　涉及浦東新區、普陀區、靜安區、虹口區、楊浦區、閔行區、寶山區、嘉定區、松江區、青浦區、奉賢區及臨港新片區共74宗土地，其中涉宅用地50宗。

　　2022年頭部批土地出讓住宅用地明細

　　這樣看上去比較繁雜，十郎做了匯總整理：

　　2022年頭部批土地出讓各區匯總情況

　　將所有出讓土地，還原到全上海，大概長這個樣子：

　　匯總各方面數據，一些趨勢和端倪，逐漸顯現了出來......

　　上海向南發展，這是環二先生和我一直在強調的事情，和始終貫徹的觀念。

　　這個從地傾西南之時就已經逐漸被大家認識到。

　　在打造前灘，并極大程度拔高前灘定位時，浦東向南發展的趨勢已經昭然若揭。

 　　今年頭部批拍地預告中，更是可以看出，2號線以南的土地少的可憐，就連去年數量和松江平齊的寶山，也鮮有土地拍出。

　　而上海南部大量的土地待拍，南北分布極不均勻。

　　這也進一步坐實了上海向南發展的趨勢，尤其是浦東。

　　2021年全年共拍宅地79塊，而到了2022年，僅頭部批就計劃拍出50塊宅地。

　　從土地分布上來看，外環內土地更加稀少，而外郊環間的土地分布更加均勻。

　　足可見，未來外環內的才能成為稀缺資源，外環外成片的土地待開發，根本沒有稀缺性。

　　雖說一直在強調加大五大新城土地供給，但一碗水怎么可能端平。

　　本次土拍中，青浦+奉賢+臨港的總拍地數過半。

　　至于奉賢，土地多得是，自南橋新城概念伊始，奉賢的供應量就一直在上海頭部位置；

　　三大新城，自去年起就是如此趨勢，今年照舊。

　　反觀嘉定和松江兩大新城的發展速度已經逐步放緩。

 　　松江看上去占了10%，實際上還原到松江新城范圍內，卻只有1塊地是正經八百屬于松江新城的。

　　不僅是純住宅用地的總數在下降，容積率2.0以下的住宅產品的數量也在下降。

　　臨港拍了11塊地，卻只有1塊容積率在2.0以下。

 　　更不用提去年即使做了高低配，容積率才勉強達到2.0的壹府瀾庭、金地豐盛道等項目了。

　　而這也將逐漸減低未來住宅產品的居住舒適性。

　　想買舒適的產品，或許還要回歸二手房市場。

　　松江主要依靠于泗涇大型居住區的開發，以及新城南部的居住改善為主要動力；

　　松江新城的開發因為地塊有限，反倒逐步放緩。

　　大虹橋仍以徐涇為主要動力，不過徐涇已經發展到了滬清平公路的時代；

　　地鐵房逐漸減少，購房者卻依然趨之若鶩。

　　外環內的空地不在少數，但拍地一直以外環外的新居住區為主；

　　比如去年的迪士尼國際旅游度假區，今年的航頭新鎮和川沙新鎮等；

　　好的地塊留著不拍，不知道是覺得賣不上價格，還是另有發展規劃。

　　?本文版權歸“環線房產咨詢”所有

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